⊛ Todo lo que debes saber acerca de la hipoteca - Galán Palmero Abogados

Hipoteca

En muchas oportunidades nos veremos obligados a solicitar un préstamo, bien sea para iniciar un negocio o para comprar una nueva casa. En esos momentos, es bastante probable que debamos garantizar el pago constituyendo una hipoteca.

De esta forma, ante un incumplimiento, el acreedor tendrá la opción de ejecutar esta garantía y cobrarse con el inmueble hipotecado una parte del crédito otorgado. En estas líneas le contamos los aspectos más relevantes sobre esta figura.

¿Qué es una hipoteca en Málaga?

Lo primero será determinar claramente en qué consiste una hipoteca. En este sentido encontramos que se trata de una garantía real, esto quiere decir que, se puede constituir únicamente sobre un inmueble.

Esta garantía, tiene la finalidad de asegurar el cumplimiento de una determinada obligación, que por lo general consiste en el pago de un préstamo.

¿Cómo funciona una hipoteca?

Para comprender cómo debe funcionar una hipoteca, planteemos el caso particular de un préstamo de vivienda con garantía hipotecaria. Entonces, el primer paso será solicitar un crédito bancario destinado a la compra de una vivienda, el cual al ser otorgado existe una obligación de constituir una garantía hipotecaria sobre el inmueble adquirido. Esta es la forma en la que la entidad financiera resguarda su derecho a que le sea devuelto el capital y los intereses correspondientes.

Pero, si por alguna circunstancia no cumplimos con las obligaciones a las que nos comprometimos al momento del otorgamiento del crédito, es decir, no pagamos el crédito y sus intereses, no cumplimos con los términos o los plazos acordados, la entidad financiera se encuentra en su derecho de dar inicio a un procedimiento judicial de ejecución de hipoteca.

Con este procedimiento, se declarará vencido el plazo para pagar, siendo posible proceder a la venta del inmueble, mediante subasta judicial, de lo obtenido se pagará el resto de lo adeudado.

Características de una hipoteca

Es importante señalar que las hipotecas como garantía tiene una serie de características que la diferencian de otro tipo de contratos. Así podemos distinguir, que la hipoteca debe constituirse mediante escritura pública ante un notario.

Asimismo, el hecho de que un inmueble se encuentre hipotecado no implica de forma alguna el desplazamiento de la posesión del bien. Por ello, para que surta los efectos a los que está llamada la hipoteca, debe inscribirse en el Registro de Propiedad.

En lo que se refiere a la ejecución de la hipoteca, es de destacar que la venta del bien hipotecado solo puede llevarse a cabo mediante remate en subasta notarial o judicial, habiendo realizado el debido requerimiento al deudor, introduciendo la demanda correspondiente y una vez sea dictada la resolución ejecutoria.

Procedimiento de ejecución de hipoteca

Ahora bien, para la ejecución de una hipoteca se debe seguir un procedimiento ejecutivo ante los tribunales. El mismo, se inicia después que el deudor incumpla en el pago, en los términos y condiciones pactadas, por lo que el acreedor decide hacer valer su derecho.

En este sentido vale decir, que el contrato de préstamo indicará los lapsos en los cuales el acreedor podrá iniciar las acciones legales. Asimismo, es oportuno indicar que si se llega a un acuerdo con el acreedor o si la deuda es saldada, se puede detener este procedimiento.

Demanda

El procedimiento se inicia mediante demanda ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se ubica el inmueble hipotecado.

Notificación al deudor

De seguidas, el deudor es notificado del inicio del procedimiento judicial, momento en el cual también se le es requerido el pago.

Certificación del Registro de la Propiedad

El Juez requerirá al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca y la relación de las demás cargas que puedan gravar al bien.

Subasta del inmueble y pago al acreedor

Si durante el procedimiento no se da el pago de la deuda ni las partes llegan a un acuerdo de pago, se deberá subastar el inmueble. Para ello, se toma como referencia la escritura de hipoteca, donde se debe señalar la valoración del bien, lo que servirá de parámetro en la subasta.

En caso de que concurran postores:

Se aprobará el remate a favor del mejor postor, si esto resulta ser inferior al 70% del valor del bien, el ejecutado tiene un lapso de 10 días para presentar a un tercero que mejore la postura. Si esto no ocurre, el acreedor podrá solicitar la adjudicación del bien por el 70%.

Si no concurren postores:

El otro escenario es que al acto de subasta no se presente postor alguno, caso en el cual el acreedor cuenta con un plazo de 20 días para solicitar la adjudicación del bien.

¿Por qué acudir a un abogado experto en hipotecas en Málaga?

Como se puede evidenciar de todo lo explicado, la hipoteca es una garantía que se debe tomar muy en serio. Así, por muchas previsiones que se tomen para lograr el cumplimiento de obligaciones adquiridas, no podemos prever todas las situaciones que nos podrían dejar en una situación de insolvencia, en la que podríamos vernos en un procedimiento de ejecución de hipoteca y todas las terribles consecuencias que el mismo trae.

Por esto, lo más recomendable es contar con un abogado experto en esta materia que se involucre desde el inicio del proceso de solicitud del crédito hipotecario y de la firma del contrato.

De esta manera, podrá velar porque el contrato posea todos los elementos esenciales, al tiempo que resguarda sus intereses como deudor.

Protección en contratos de hipoteca

Un abogado conocedor de la materia hipotecaria, además podrá velar porque se cumplan los mínimos legales su protección como consumidor hipotecario. Sobre este aspecto, se debe destacar que los métodos y conceptos incluidos en el contrato hipotecario deben ser claros. Por tanto, en caso de duda sobre alguna de las cláusulas, la entidad financiera se encuentra en la obligación de explicarlas a los clientes, lo cual incluye una explicación detallada de los métodos para el cálculo de intereses y cuotas.

Todo esto se ha establecido con la finalidad de evitar abusos por parte del acreedor hipotecario.

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