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18-02-2019 ASESÓRESE ANTES DE FIRMAR UNA HIPOTECA. CUIDADO CON LA LETRA PEQUEÑA.

Trucos de los bancos para cobrarle demás por su hipoteca:

Son muchos los trucos que emplean los bancos para rentabilizar al máximo la concesión de créditos, como por ejemplo intereses más altos de lo que pensábamos, cláusulas suelo, la obligación de contratar productos adicionales al préstamo, etc.

Para evitar estas situaciones, conviene conocer cuáles son las acciones más habituales a las que recurren los bancos para que paguemos un extra por nuestras hipotecas sin darnos cuenta de que con nuestra firma las hemos aceptado.

Los trucos más habituales

-- La letra pequeña: de los trucos que emplean los bancos para ganar dinero con los contratos hipotecarios, muchos de ellos se encuentran en la letra pequeña. En España, hay una ley que fija el tamaño mínimo de esta tipografía, fijado en un milímetro y medio de alto. Es importante fijarse en ella, ya que si el tamaño es inferior a este, puede que el banco esté incluyendo en ese espacio una condición perjudicial para nosotros.

-- El cálculo de los intereses: el problema que genera éste es que los bancos, suelen emplear 360 días, por lo que el interés diario a aplicar será más alto, y se aplicará durante 365 días.

-- La cláusula suelo: es una cláusula contractual que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca inmobiliaria aunque los intereses ordinarios acordados con el banco estén por debajo o bajen de éste. Es decir, impide, a partir de cierto punto, la bajada de las cuotas de la hipoteca aunque los intereses, en este caso, varíen. El Banco de España y la Ley hipotecaria española declararon esta cláusula abusiva en caso de que apareciera en el contrato y las entidades financieras no avisaran de su presencia.

-- La cláusula de vencimiento anticipado: al producirse un impago esencial, la entidad financiera con la que se ha contratado la hipoteca puede reclamar la totalidad del préstamo hipotecario, aplicando a éste los intereses y comisiones pactadas. El problema radica en qué considera el banco impago esencial. Para evitar problemas con esta cláusula es importante revisar bien el contrato, ya que algunas entidades consideran que dejar de pagar una, dos o tres cuotas es un impago esencial.

-- El interés de demora: éste se aplica a modo de penalización cuando el cliente no paga las cuotas a tiempo. Al igual que la cláusula de vencimiento anticipado es importante revisar este punto en el contrato, ya que algunas entidades financieras fijan este interés en el 20% en sus hipotecas.

-- El índice IRPH: el 90% de las hipotecas españolas están referenciadas al Euríbor. El 10% restante se divide entre CECA y IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios). Éste último se obtiene a través de la media de las diferentes ofertas del mercado hipotecario que han inscrito los bancos y cajas de ahorro y, por lo general, su valor está por encima del Euríbor. Además, su principal problema es que es más manipulable por parte de los bancos. Por tanto, si se firma una hipoteca en base a este índice, es posible que el banco obligue a pagar entre 100 y 200 € más por ella.

-- El aval: el avalista es aquella persona que responde de la deuda del titular hipotecario en caso de impago. Éste responderá de igual forma que el titular de la hipoteca. Hay algunos contratos que incluyen una cláusula que establece que al avalista, en caso de impago, se le suprimirá el derecho de excusión, que permite oponerse al pago de la fianza cuando el acreedor no haya ejecutado todos los bienes del deudor; la división, que permite que exista más de un avalista, y el orden, que permita enumerar los avalistas para que en caso de impago, el banco les haga abonar el dinero en ese orden y no actúe de forma aleatoria.

-- Cuentas asociadas: algunas hipotecas tienen cuentas asociadas y, por ellas, no cobran comisiones. Sin embargo, debemos vigilar el contrato que nos ofrece la entidad financiera ya que con el paso del tiempo, una cláusula puede facilitar al banco la posibilidad de comenzar a cobrar comisiones por éstas sin posibilidad de cancelación.

-- La imputación de pagos: en caso de tener varios préstamos contratados con la misma entidad financiera y que todos ellos cobren sus recibos en la misma cuenta, en caso de impago, el banco puede destinar nuestro dinero al préstamo que más le convenga. Normalmente éste es el hipotecario. Es importante revisar esta condición, ya que, según la ley, los clientes tenemos el derecho de pactar con nuestro banco qué préstamo queremos pagar antes.

-- Las comisiones: es probable que la entidad financiera nos haga pagar comisiones altas. Para evitar este tipo de cobros, que pueden resultar abusivos, es recomendable pactar con el banco las comisiones que nos van a cobrar antes de la firma del contrato.

Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
Especialistas en Eliminar su cláusula suelo -- T: 952239087 - 629233925.

18-02-2019 GALAN PALMERO ABOGADOS PENALISTAS.

Consejos de su abogado penalista
Ante una detención:
Tiene derecho a nombrar un abogado: llame a un abogado penalista.
Tiene hasta ocho horas para que acuda su abogado particular, en caso contrario le proporcionaran uno de oficio.
Tiene derecho a no declarar en la policía o guardia civil, y declarar, si lo desea, en el juzgado, de hecho esto último es recomendable, por cuanto que su abogado tiene derecho a reunirse con usted después antes de declarar en el juzgado y preparar la comparecencia judicial.

No se intimide por la forma de proceder de los agentes de la autoridad y tenga presente que:
No firme nada sin que antes lo haya visto su abogado y este presente.
No declare sin presencia de su abogado.
Solicite el Habeas Corpus si recibe cualquier tipo de agresión, maltrato físico, amenaza o coacción o si cree que ha sido detenido sin motivo o ilegalmente.
No está obligado a autoinculparse.

Ante una acusación:
Encomiende su defensa a un abogado especialista en derecho penal.
Si le llaman a declara en calidad de imputado, llame a su abogado penalista y que le asista en el interrogatorio, así como en la preparación del mismo.
Localice cualquier documento que le pueda ayudar en su defensa, y apunte los nombres u otros datos para identificar a los testigos.
Una buena defensa implica que su abogado le asista desde el inicio del procedimiento (atestado, diligencias, declaraciones, reconocimiento médico, etc.).

Víctima de un delito:
Persónese como Acusación Particular en el procedimiento, ya que en caso contrario únicamente tendrá en el procedimiento la consideración de perjudicado.
Como Acusación Particular su abogado Penalista podrá solicitar la práctica de diligencias tales como interrogatorios, testificales, periciales, así como solicitar medidas cautelares como privación de libertad, libertad bajo fianza, embargo de bienes, registros...
Localice cualquier documento que le pueda ayudar en su defensa, y apunte los nombres u otros datos para identificar a los testigos.

Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
Más Info: info@galanpalmeroabogados.es T: 952239087 - 629233925.

 
18-02-2019 ¿CÓMO ELIMINAR EL IRPH EN SU HIPOTECA?

El IRPH en hipotecas, ese gran desconocido salvo para aquellos que lo sufren - que ha perdido la batalla frente al todopoderoso Euribor, vuelve estar de actualidad a consecuencias de las diferentes sentencias dictadas por los jueces de nuestro país, en los que se declara nulo dicho IRPH y se condena al banco a devolver cantidades indebidamente cobradas a sus clientes. IRPH e hipoteca no son por tanto buenos compañeros de viaje. La última la sentencia del Juzgado de lo Mercantil n. 7 de Barcelona por partida doble anulan está cláusula por abusiva y obligan a devolver las cantidades cobradas demás al hipotecado. Estableciendo la aplicación del Euribor.

Pero empecemos por el principio. Como es sabido, existen diferentes índices de referencia a los que se puede vincular una hipoteca. Es en la escritura de hipoteca donde los bancos con poca o nula participación de los hipotecados, recogen el interés a aplicar sobre nuestros préstamos. Y ese interés se anuda a su vez a un índice o indicador.

El más conocido por todos es el EURIBOR, pero no debemos olvidar aquellas hipotecas en las que se incluyó otro tipo de índice, el denominado "Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios" (IRPH), que podemos a su vez en tres categorías:

IRPH de cajas
IRPH de bancos
IRPH del Conjunto de Entidades.

En el caso de que IRPH e hipoteca queden ligados, entonces la cuota mensual de la hipoteca subirá o bajará según el citado IRPH suba o baje. Es lo mismo que con el EURIBOR, pero, como decimos, referenciado a otro indicador, con la salvedad, fundamental, de que el IRPH es bastante más perjudicial para el hipotecado que el EURIBOR.

Y para muestra un botón. La evolución del EURIBOR y el IRPH ha sido muy dispar, por cuanto mientras el primero de ellos ha rondado el, 0,18% durante el primer semestre de 2015, el IRPH del Conjunto de Entidades, está en torno al "2,324%". La diferencia a la hora de pagar el recibo de la hipoteca es muy sustancial.

Sin embargo, lo que hace verdaderamente rechazable la unión entre IRPH e hipotecas es que el IRPH de cajas y bancos dejó de publicarse a finales de 2013; concretamente, el último publicado fue en Septiembre de 2013.

Ello unido a la falta de información y transparencia por parte del banco algo que ya viene siendo habitual- en el momento de suscripción de los préstamos hipotecarios, está conllevando la determinación del IRPH por parte de los Tribunales de Justicia como cláusulas abusivas, en un análisis semejante al efectuado respecto a las denominadas cláusula suelo. Y en consecuencia, se declara su nulidad y su eliminación de la hipoteca con el consiguiente beneficio económico para el hipotecado.

De esta forma, los Tribunales están declarando nulo el IRPH, ordenando su sustitución por el EURIBOR, permitiendo a los consumidores beneficiarse de una interesante rebaja de su hipoteca.

Por ello, desde Galán Palmero Abogados animamos a todos los que padecen esta circunstancia a que revisen sus escrituras y se pongan en contacto con nuestro Despacho sin compromiso, a fin de estudiarle su caso. Ahora mismo con la nueva jurisprudencia es totalmente factible la eliminación del IRPH y sustitución por el Euribor, e incluso en algunas sentencias se ha dictaminado la eliminación directamente de la cláusula de intereses por abusiva.

Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
Más Info: info@galanpalmeroabogados.es T: 952239087 - 629233925.

18-02-2019 ANULAN UNA MULTA DE TRAFICO POR DEFECTOS EN LA NOTIFICACIÓN.

Muchas veces los ciudadanos reciben directamente el cobro por Vía de Apremio de la AEAT de una multa de tráfico, es decir que no han sido previamente notificados en su domicilio. La actuación de Tráfico es negligente y no intenta notificar al infractor en su domicilio, sino que utiliza directamente la publicación Edictal. El TC se ha pronunciado en contra de esta actuación administrativa.

El Diario Sur de hoy se hace eco del Recurso planteado por nuestro despacho ante el Tribunal Económico-Administrativo de Málaga, en un caso como este.

Nuestro cliente recibió directamente la Vía de Apremio para el cobro de la multa pero no había recibido notificación alguna previa. Por lo que Tráfico publicó directamente la notificación de la multa en vía Edictal. El TEA nos da la razón y anula la multa por esta falta de notificación y por no haber intentando Tráfico notificar en el domicilio del conductor.

El Diario sur se hace hoy eco de esta sentencia mencionando a nuestro despacho.
Anulan una multa porque Tráfico no la notificó de forma personal al conductor

Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
Más Info: info@galanpalmeroabogados.es T: 952239087 - 629233925.

18-02-2019 NUEVO ÉXITO JUDICIAL DE NUESTRO DESPACHO.

Un juez admite la doctrina europea sobre nulidad de las cláusulas bancarias abusivas sobre intereses de demora. Es un procedimiento en el cual el Juzgado de Primera Instancia n.8 nos ha aceptado nuestra petición de anula completamente la cláusula abusiva de intereses de demora y de esta forma nuestro cliente no ha tenido que abonar cantidad alguna por este concepto.

El Diario sur se hace hoy eco de esta sentencia mencionando a nuestro despacho. Mas información

Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
Más Info: info@galanpalmeroabogados.es T: 952239087 - 629233925.

18-02-2019 TASAS JUDICIALES, LUZ AL FINAL DEL TUNEL.

La presión social y la lucha de la abogacía, el apoyo de la práctica totalidad de jueces y fiscales y el acuerdo casi total de todos los ciudadanos han permitido ver luz al final del túnel y ha ocasionado la Supresión de las Tasas Judiciales para las personas físicas.

Por fin este obstáculo para que los ciudadanos pudieran acceder a la tutela judicial efectiva ha sido eliminado. Nunca se había legislado coartando esta tutela judicial. El establecer un impuesto para reclamar tus derechos judicialmente supuso un atentando a los administrados y ciudadanos. Gracias a la presión social y al acuerdo de todos los operadores jurídicos contra esta norma ha posibilitado la supresión de esta Tasa.

Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
Más Info: info@galanpalmeroabogados.es T: 952239087 - 629233925.

18-02-2019 IMPORTANTE RESOLUCION JUDICIAL ELIMINADO TOTALMENTE LOS INTERES DE DEMORA EN UNA EJECUCION DE UN PRESTAMO POR SER UNA CLAUSULA ABUSIVA.

Galan Palmero Abogados, ha obtenido una sentencia innovadora en el mundo judicial de las ejecuciones de préstamos bancarios. Las entidades bancarias, tienen establecido en todos sus préstamos unos intereses de demora en caso de impago que son abusivos, es decir, son superiores a tres veces el interés legal del dinero. En las ejecuciones se moderaban esos intereses y en vez del 18% por ciento o el 25% pactado se reclamaban el 12% (Tres veces el interés legal). La novedad es que si se considera que una cláusula de interés de demora es abusiva, como por ejemplo los intereses señalados, ahora el Juez, puede no atempera, sino anular y dejar sin efectivo la cláusula entera.

Esto es lo que ha resuelto el Juzgado de Instancia n. 8 de Málaga en un procedimiento, de Ejecución de un préstamo bancario de la Caja Rural de Granada, a petición de este Despacho en su Oposición a la Ejecución ha estimado que es abusiva la cláusula de intereses de demora y la ha anulado. Es decir, la entidad bancaria no podrá cobrar nada por este concepto. La Jueza ha aplicado la reciente jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
Más Info: info@galanpalmeroabogados.es T: 952239087 - 629233925.

18-02-2019 NUEVAS SENTENCIAS QUE GARANTIZAN LA ELIMINACIÓN DE CLAUSULAS SUELO PARA EMPPRESAS Y PERSONAS JURIDICAS.

Desde Galán Palmero Abogados hemos mantenido siempre como criterio la posibilidad jurídica real de eliminar también las "cláusulas suelos" de las hipotecas suscritas por empresas o personas jurídicas. Pues bien, hay nuevas sentencias que inciden en esta posibilidad y donde se resuelve la eliminación de la cláusula suelo.

Es interesante una sentencia de la AP de Huelva donde se define porque es de aplicación la legislación de protección a los consumidores a las empresas y personas físicas.

Y la explicación es que actualmente con el establecimiento obligatorio del MIFID, ya no se distingue entre consumidor final o no; sino entre cliente profesional o cliente no profesional. Todo ello mediante la modificación introducida por la ley 10/2014

Y la base esta en la consideración de la práctica totalidad de empresas y personas jurídicas como clientes "no profesionales". La ley del Mercado de Valores establece que son clientes profesionales los siguientes.

  • Las entidades financieras y demás personas jurídicas que para poder operar en los mercados financieros hayan de ser autorizadas o reguladas por Estados, sean o no miembros de la Unión Europea.
  • Los Estados y Administraciones regionales, los organismos públicos que gestionen la deuda pública, los bancos centrales y organismos internacionales y supranacionales, como el Banco Mundial, el Fondo Monetario Internacional, el Banco Central Europeo, el Banco Europeo de Inversiones y otros de naturaleza similar.
  • Los empresarios que individualmente reúnan, al menos, dos de las siguientes condiciones:
    - que el total de las partidas del activo sea igual o superior a 20 millones de euros;
    - que el importe de su cifra anual de negocios sea igual o superior a 40 millones de euros;
    - que sus recursos propios sean iguales o superiores a 2 millones de euros.
  • Los inversores institucionales que, no incluidos en la letra a) tengan como actividad habitual invertir en valores u otros instrumentos financieros. Quedarán incluidas en este apartado, en particular, las entidades de capital riesgo y sus sociedades gestoras.
  • Los demás clientes que lo soliciten con carácter previo, y renuncien de forma expresa a su tratamiento como clientes minoristas.

Por tanto a partir de esta definición a la empresa o persona jurídica le sería de aplicación la defensa del consumidor final y la exigencia de no abusividad y de transparencia de la cláusula suelo.

Puede consultar en este Despacho sin compromiso, y con primera consulta gratuita. info@galanpalmeroabogados.es ? 629233925-952239087 - www.galanpalmeroabogados.es

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