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03.04.2017 Galán Palmero Abogados obtiene la primera sentencia en Málaga de paralización de una Ejecución hipotecaria por tener la abusividad de la cláusula suelo después de la sentencia del TEJ

Nuestro despacho ha conseguido paralizar y dejar sin efecto una ejecución hipotecaria instada por el Banco Popular, contra uno de unos clientes por adeudar 2700 euros de un préstamos de 116.000 euros. Hemos aplicado la posibilidad de alegar las distintas cláusulas abusivas que tenía dicho préstamo.

El Juzgado de Primera Instancia n.1 de Málaga ha aceptado nuestros argumentos y ha ordenado sobreer la ejecución hipotecaria por tener la hipoteca cláusulas abusivas. Con ellos hemos conseguido que esta familia no tuviera que abandonar su vivienda por esta ejecución hiporecaria.

Puede consultarnos sobre este y otros temas de derecho bancario en info@galanpalmeroabogados. Teléfono: 952 239 087
Incluso en el Diario Sur de hoy se hace eco de esta sentencia por su importancia.
http://www.diariosur.es/malaga-capital/201703/31/paralizan-desahucio-familia-tener-20170330221215.html

22.03.2017 ¿Tienes que realizar un proceso de Oposición a la Ejecución hipotecaria?

En Galan Palmero Abogados te asesoramos y defendemos para conseguilar la paralización o sobreseimiento de un proceso de ejecución hipotecaria iniciado por el banco. En este procedimiento reclamaremos a la entidad bancaria la devolución de las cantidades cobradas demás como consecuencia de cláusulas abusivas como son la cláusula suelo o la cláusula de intereses moratorios de la hipoteca.

Galán Palmero Abogados basa su defensa en la manifestación de cláusulas abusivas en la hipoteca ejecutada. Se puede reclamar antes de los diez días de recibir la notificación de Juzgado de la Ejecución hipotecaria.

Se pueden atacar las cláusulas abusivas como la suelo, la de intereses moratorios, o la de vencimiento anticipado.

Información gratuita y sin compromiso en info@galanpalmeroabogados.es o Llame al 952 239 087.

23.01.2017 Ante el decreto ley del gobierno sobre la clausula suelo: precaución y asesoramiento.

Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que tanto si se acude a la vía judicial o no, es que se debe contar con un asesoramiento legal de calidad. Ante el Banco tenemos que conocer nuestro derechos a la perfección y tenemos que tener calculado por un experto lo que nos debe.

Hay multitud de personas que han sido engañadas por los bancos, han firmado documentos, que para conseguir retirar la cláusula suelo han renunciado a cobrar lo que le corresponde. E incluso en todos los documentos puesto por los bancos para firmar a sus clientes, estos RECONOCEN y afirman que sabían lo que era la cláusula suelo (Documentos de BMN, Cajasur, Unicaja, Banca March, Banco Sabadell, etc).

Los Bancos no están obligados a devolver ningún dinero según el Decreto-Ley. Es más ellos solitos son los que decidirían caso por caso si devuelven lo cobrado de más o no. Los Bancos como siempre ponen sus intereses por delante del de sus clientes.

Es más ningún Banco va a pagar todo lo que le corresponde si no es con una sentencia Judicial. BBVA, Popular y Cajamar ya han manifestado que no se siente concernidos por este Decreto-Ley. Y otras entidades como por ejemplo Unicaja, no pagan ni en pintura. El caso de Unicaja es paradigmático, tenemos en nuestro Despacho numerosas sentencias firmes y ni de esta forman pagan hay que ejecutar las sentencias contra Unicaja para que paguen lo sentenciado.

Otro problema es que si se acepta negociar por escrito con el Banco esto paraliza la reclamación judicial y no se podrá interponer hasta pasado tres meses. En definitiva los Consumidores otra vez saldrán perjudicados. Si se quiere recuperar todos los derechos hay que acudir a la vía judicial. Y el Gobierno lo que debiera hacer es potenciar las plantillas de Jueces y funcionarios para hacer frente a este problema. Pues los clientes sólo buscan justicia y lo que es suyo.

Por eso desde Galán Palmero Abogados, ofrecemos asesoramiento gratuito, y sin compromiso en este tema, calculando las cantidades que sale a devolver a cada interesado, Y además ofrecemos asesoramiento gratuito y sin compromiso para que nadie firmen ningún documento con su banco sin haberse asesorado antes.

Más Info: info@galanpalmeroabogados.es
952 239 087 - 629 233 925

17.01.2017 Nueva oportunidad para los consumidores.

Los gastos hipotecarios pagados al constituir una hipoteca han de ser devueltos por los bancos.
Esto lo establece una sentencia del TS.

¿Qué gastos se pueden reclamar?

- Factura del Notario,por sus honorarios de la escritura de hipoteca.
-Factura de Tasación del inmueble.
- Factura del Registro de la Propiedad.
- Factura de la gestoría si la tramitación la realizó la gestoría impouesta por el banco.
- Pago del Impuestos de Actos Jurídicos Documentados.

Estos gastos pueden sumar hasta 3.000 euros dependiendo de la cuantía de la hipoteca.
En Galán Palmero garantizamos la devolución de estos gastos a través de la presentación de la correspondiente demanda judicial.

Pida información en: http://www.galanpalmeroabogados.es/gasto-hipotecario/
952 239 087 - 617 380 211

19.12.2016 Los gastos de escritura de hipoteca pagados por los clientes tienen que ser devueltos por los bancos.

Nueva posibilidad para los consumidores. Los gastos pagados por la escritura de hipoteca, cuando se ha solicitado un préstamo hipotecario han de ser devueltos por los bancos. Una reciente sentencia del TS ha determinado que la cláusula que introducen los bancos en las escrituras de hipotecas por la cual los clientes son los que pagan los gastos de la escritura de hipoteca es nula de pleno derecho.

El TS declara nula es cláusula por abusiva. Siempre en todas las hipotecas ha sido el cliente el que ha pagado los gastos de otorgamiento de la escritura de hipoteca; por lo que ahora gracia a esta sentencia se pueden reclamar los mismos al Banco que concedió la hipoteca.

Es una cláusula abusiva, como la cláusula suelo. Esta reclamación de devolución de los gastos pagados por la escritura de hipoteca lo pueden pedir todos los hipotecados. Los que tienen la hipoteca en vigor, sin ningún problema. Pero además quién ya haya pagado la hipoteca tiene un plazo de cuatro años desde que terminó el último pago.

¿Qué gastos se pueden reclamar?
- Factura del Notario por sus honorarios de la escritura de hipoteca.
- Factura del Registro de la Propiedad por la Inscripción de la escritura de hipoteca.
- Factura de la Tasación del inmueble
- Factura de la Gestoría por la tramitación de la escritura de hipoteca
- Pago del Impuesto de Acto Jurídicos documentados.

Estos gastos pueden en muchos casos sumar hasta 3.000 euros dependiendo de la cantidad de la hipoteca.

En Galán Palmero Abogados garantizamos la recuperación de los gastos pagados por la constitución de una hipoteca tras su reclamación al Banco. El proceso será como el de las Cláusulas Suelo y para recuperar el dinero pagado se deberá presentar la correspondiente demanda.

Más Info: info@galanpalmeroabogados.es
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15.12.2016 Galan Palmero abogados sigue ganando sentencias por clausula suelo.

UNICAJA, condenada a eliminar la Cláusula suelo y a devolver cantidades pagadas de más.

El juzgado de Instancia 4 de Fuengirola ha dictado sentencia contra Unicaja en la que dictamina que "declaro NULA el limite de 3,5% pactado en la escritura de préstamo hipotecario de fecha xxxxx sin que proceda la aplicación de suelo alguno en las revisiones de tipo de interés y CONDENO a UNICAJA BANCO SAU abonar a xxxxx la cantidad de, ".

Condenado a devolver las cantidades cobradas de más desde mayo de 2013.-

Todas las demandas interpuestas y sentenciadas ya tramitadas por Galán Palmero Abogados contra Unicaja se han resuelto con sentencias favorables a nuestros representados.-

Si aún tiene cláusula suelo o si ya no la tiene y no le devolvieron las cantidades pagadas de más póngase en contacto con nosotros.
info@galanpalmeroabogados.es

28.11.2016 Se equipará la indemnización por terminación de contrato de los trabajadores temporales con la del despido por causas objetivas.

Histórica sentencia del TSJA con sede en Málaga, que de oficio ha equiparado la indemnización a la que tienen derecho los trabajadores con contratos temporales con la indemnización que recibe los trabajadores despedidos por causas objetivas.

El TSJA de oficio ha aplicado la última sentencia del TEJ que equipara la indemnización a los trabajadores con contratos interinos a los indefinidos. El TSJA en una sentencia del 16 de noviembre se pregunta si son equiparables los contratos temporales con los de interinidad a la hora de aplicar esta sentencia europea. El propio Tribunal determina: "El concepto de condiciones del trabajo incluye la indemnización que el empresario está obligado a abonar al trabajador por razón de la finalización de su contrato de duración determinada, de manera que esta es una asimilación que afecta a todos los temporales y no solamente a los supuestos de interinidad". Por ello determina que los contratos temporales tiene derecho a un indemnización a su terminación de 20 días de salario por año trabajado. Pero esta decisión no es automático, sino que para poder cobrarla hay que demandar a la empresa cuando se termina el contrato temporal. Sea cual sea el tiempo de duración del mismo.

Finalmente señalar que se pueden reclamar en todos aquellos contratos que terminaron hace menos de 12 meses o bien que sean despedidos ahora. Para más información info@galanpalmeroabogados.es

07.11.2016 Nuevas perpectivas para reclamar el dinero pagado demas por las clausulas suelo. Ilegalidad de los acuerdos firmados con los bancos para suprimir la clausula suelo.

La última "trampa" de los Bancos para evitar pagar por las cláusulas suelos ha sido declarada también ilegales por los Tribunales.

Los Bancos ante la avalancha de reclamaciones de Cláusula Suelo se lanzaron a la búsqueda despiadada de clientes, para hacerles firmar un documento, por el cual les eliminaba la cláusula suelo o les rebajaba el tipo de interés, pero a cambio hacían firmar al cliente que este no reclamaría en el Juzgado las cantidades pagadas demás.

Unicaja, Banco Popular, Cajas Rurales, Cajasur, Sabadell, etc han utilizado este tipo de acuerdos, y han realizado una mala praxis bancaria. Estos acuerdos son declarados nulos por los Tribunales, aunque los clientes hayan sido informados que con la firma de dichos acuerdos renunciaban a reclamar judicialmente al Banco.

Estos acuerdos son ilegales porque van en contra de la Ley de Consumidores, porque los derechos de los mismos son irrenunciables.

Consecuencias de la ilegalidad de estos acuerdos.

1° Si le han suprimido la cláusula suelo pero no le ha devuelto las cantidades pagadas demás, se podrá reclamar todas las cantidades pagadas demás por aplicación de la cláusula suelo
2° Si el TEJ sentencia finalmente que se ha de devolver todas las cantidades cobradas demás desde la aplicación de la cláusula suelo, si se ha cobrado sólo desde mayo de 2013 se podrá reclamar desde el inicio hasta mayo de 2013.


Póngase en contacto con Galan Palmero Abogados y le estudiamos su caso sin compromiso y gratuitamente. Recupere su dinero aunque hay firmado un acuerdo con su banco.

Galán Palmero Abogados.
Más Info: info@galanpalmeroabogados.es

07.11.2016 Nuevas perpectivas para reclamar el dinero pagado demas por las clausulas suelo. Ilegalidad de los acuerdos firmados con los bancos para suprimir la clausula suelo.

La última "trampa" de los Bancos para evitar pagar por las cláusulas suelos ha sido declarada también ilegales por los Tribunales.

Los Bancos ante la avalancha de reclamaciones de Cláusula Suelo se lanzaron a la búsqueda despiadada de clientes, para hacerles firmar un documento, por el cual les eliminaba la cláusula suelo o les rebajaba el tipo de interés, pero a cambio hacían firmar al cliente que este no reclamaría en el Juzgado las cantidades pagadas demás.

Unicaja, Banco Popular, Cajas Rurales, Cajasur, Sabadell, etc han utilizado este tipo de acuerdos, y han realizado una mala praxis bancaria. Estos acuerdos son declarados nulos por los Tribunales, aunque los clientes hayan sido informados que con la firma de dichos acuerdos renunciaban a reclamar judicialmente al Banco.

Estos acuerdos son ilegales porque van en contra de la Ley de Consumidores, porque los derechos de los mismos son irrenunciables.

Consecuencias de la ilegalidad de estos acuerdos.

1º Si le han suprimido la cláusula suelo pero no le ha devuelto las cantidades pagadas demás, se podrá reclamar todas las cantidades pagadas demás por aplicación de la cláusula suelo
2º Si el TEJ sentencia finalmente que se ha de devolver todas las cantidades cobradas demás desde la aplicación de la cláusula suelo, si se ha cobrado sólo desde mayo de 2013 se podrá reclamar desde el inicio hasta mayo de 2013.


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21.10.2016 Los acuerdos que hacen firmar los bancos por los cuales los clientes renuncian a reclamar las cantidades demás por las clausulas suelos son nulos.

La última "trampa" de los Bancos para evitar pagar por las cláusulas suelos ha sido declarada también ilegales por los Tribunales.

Los Bancos ante la avalancha de reclamaciones de Cláusula Suelo se lanzaron a la búsqueda despiadada de clientes, para hacerles firmar un documento, por el cual les eliminaba la cláusula suelo o les rebajaba el tipo de interés, pero a cambio hacían firmar al cliente que este no reclamaría en el Juzgado las cantidades pagadas demás.

Unicaja, Banco Popular, Cajas Rurales, Cajasur, Sabadell, etc han utilizado este tipo de acuerdos, y han realizado una mala praxis bancaria. Estos acuerdos son declarados nulos por los Tribunales, aunque los clientes hayan sido informados que con la firma de dichos acuerdos renunciaban a reclamar judicialmente al Banco.

Estos acuerdos son ilegales porque van en contra de la Ley de Consumidores, porque los derechos de los mismos son irrenunciables.

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22.06.2016 Las comisiones por descubierto o impagos que cobra la banca son ilegales. Recupere su dinero

Hoy nos hacemos eco de la ilegalidad de las comisiones por descubierto o impago que cobra la banca. En numerosas ocasiones muchos hemos tenido la oportunidad de recibir una comisión de hasta 30 euros por impago de una cuota de un préstamo o por que se nos quede la cuenta bancaria en descubierto. Normalmente esta comisión es de 30 euros, pero a veces es hasta de 39 euros. En los distintos clausulados de préstamos personales, hipotecarios, al consumo etc. los bancos introduce la cláusula de que cobran 30 euros o mas de comisión por impago o por posición deudora. E incluso esta comisión la cobran mensualmente si existe esta posición deudora.

Esto es una comisión ilegal, puesto que ya cobran los bancos los correspondientes intereses de demora por impago o retraso en el pago. Pero no sólo ello sino que afecta normalmente a las personas que peor lo pasan es decir quienes no pueden pagar a tiempo sus préstamos o tienen problemas económicos.

Es más ya el Banco de España tiene establecido que es ilegal esta comisión si no esta justificada su realización. Es decir, que el banco tenía que demostrar que ha realizado una llamada o enviado un carta certificada reclamando la cuota vencida. Pero la jurisprudencia y los Juzgados van mucho más allá. El Juzgado de lo Mercantil de Vitoria ha redactado una sentencia en la que obliga a Kutxa Bank a eliminar todas las cláusulas de cobro de comisiones por descubierto o impago.

Además de ello se puede reclamar la devolución de todas las cantidades pagadas por este concepto durante todos los años aplicadas, si se hace cuenta es un buen dinero.

Galán Palmero Abogados.
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22.06.2016 No firme ningún documento con su banco sin asesorarse

Los bancos a la desesperada, para evitar devolver lo cobrado demás por aplicación de las cláusulas suelos están realizando una agresiva campaña dirigida a sus clientes. Les ofrecen por teléfono con llamadas insistentes desde las sucursales ponerles un tipo fijo en las hipotecas, o quitarles las cláusula suelos. Todas estas ofertas tienen su engaño.

Los bancos están haciendo firmar documentos por los cuales se renuncia cobrar demás el dinero ilegalmente quitado por los bancos. Es decir se le esta regalando a los bancos, lo que es de cada hipotecado. Por eso antes de firmar ningún documento con su banco asesorere con su abogado. En Galán Palmero Abogados, lo hacemos gratuitamente y sin compromiso.

Galán Palmero Abogados.
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09.05.2016 Elimine su clausula suelo desde el inicio de su Hipoteca

Tras la decisión del TS de suspender todos los Recuros de Casación que tiene pendiente sobre aplicación con retroactividad total de la Cláusula Suelo y tras la decisión de la UE que en un reciente informe propone al TE de Justicia efecto ex tunc el contenido del artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, el cual establece la “no vinculación” al consumidor de cláusulas abusivas en los contratos celebrados, llega el momento de recuperar la TOTALIDAD de lo cobrado demás por aplicación de la Cláusula Suelo.

Como es sabido el TS en una decisión politica y no jurídica decidió que la recuperación de las cantidades pagadas demás por la aplicación de la cláusula suelo no fuera total, sino solo desde mayo de 2013. Ahora sin embargo, con estos antecedentes es el momento de solicitar la totalidad de las cantidades pagadas demás, pues ya se ha celebrado la vista del TEJ y en Julio se conocerá el fallo de esta sentencia, pero casi está practicamente asegurado que establecerá que la recuperación de las cantidades serán con retroactividad total.

Elimine su claúsula suelo con retroactiviad total con Galán Palmero Abogados. http://www.galanpalmeroabogados.es/clausulas

26.01.2016 El TS Declara nulas las cláusulas suelo del BBVA y del Banco Popular.

Nueva sentencia del TS declarando nulas cláusulas suelo. Esta vez de nuevo las del BBVA y las del Banco Popular. A través de estas y otras sentencias se garantiza la nulidad de estas cláusulas abusivas.

Acompañado con ello se han de reclamar las cantidades pagadas demás desde la aplicación de esta cláusula nula. Si bien el Supremo no analiza nada en esta sentencia. Hay jurisprudencia establecida que se handevuelven las cantidades pagadas demás desde mayo de 2013. Sin embargo estamos pendiente de una sentencia del TEJ donde todos esperamos se establezcan que se deben devolver las cantidades pagadas demás desde que es nula la cláusula y el Euribor esta por debajo de la misma, aproximadamente desde mayo de 2009.

Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
Más Info: info@galanpalmeroabogados.es

09.11.2015 Nueva sentencia obtenida por GALAN PALMERO ABOGADOS contra Unicaja declarando nula una clausula suelo.

Otra sentencia más, favorable obtenida por GALAN PALMERO ABOGADOS, declarando la nulidad de una cláusula suelo y devolviendo las cantidades abonadas demás por el hipotecado.

Esta vez ha sido emitida por el Juzgado de lo Mercantil de Jaén contra Unicaja. En la misma determina en sus fundamentos de derecho indica porque es NULA DE PLENO DERECHO esta cláusula suelo:

En el supuesto de autos pese a estar remarcada la cláusula en cuestión, no pueden utilizarse cláusulas que, pese a que gramaticalmente sean comprensibles y estén redactadas en caracteres legibles, impliquen subrepticiamente una alteración del objeto del contrato o del equilibrio económico sobre el precio y la prestación, que pueda pasar inadvertida al adherente medio, la posible existencia de oferta vinculante e incluso la lectura por parte del Notario de la totalidad de la escritura (lo que no supone efecto conocimiento del consumidor), no puede declararse como probado que el prestarario tenía conocimiento del real alcance del límite a la variación y procede decretar la nulidad de la cláusula en cuestión.

Y termina estableciendo que condena a Unicaja a la devolución de las cantidades pagadas demás por aplicación de esta cláusula suelo desde mayo de 2013.

Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
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27.10.2015 No firme ningún documento con su entidad bancaria sin antes asesorarse. La UE pide que se devuelva todo lo cobrado con las "cláusulas suelo".

Los bancos están intentando mediante una carrera contrareloj engañar a sus clientes mediante la firma de un documento, por el que les promete quitan la cláusula suelo. Pero el documento tiene trampa pues en la letra pequeña establecen que el cliente renuncia reclamar las cantidades pagadas demás por aplicación de la cláusula suelo.

Esto está en relación con la recomendación dada por los servicios jurídicos de la UE que establece que la banca tiene que devolver todas las cantidades cobradas demás por la aplicación de estas cláusula suelo. Una decisión de la UE que va en contra de lo decidido por el TS de España que ha establecido que sólo se devuelve desde mayo de 2013.

Por eso no firme nada con su entidad, pues si firma no tendría derecho a ninguna devolución.


Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
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23.10.2015 Los pleitos de cláusula suelo a partir del 1 de octubre se resolverán en aproximadamente un año.

Una buena noticia para todos los hipotecados con Cláusula Suelo, es la entrada en vigor el 1 de octubre de la reforma procesal, que cambia el juzgado que debe sentenciar sobre los pleitos de Cláusula Suelo. Hasta ahora era competente el Juzgado de lo Mercantil. En cada provincia hay uno, dos o varios como en Madrid o Barcelona. Pero para todos los pleitos. Ello ha dado lugar a un atasco monumental de procedimiento en los Juzgado de lo Mercantil. De tal forma que actualmente los Juzgado de lo Mercantil de Málaga, están señalando la Audiencia Previa de estos Procedimiento en el año 2019.

Por ello se ha modificado la norma y ahora en vez de ser competente los Juzgado de lo Mercantil, lo son todos los Juzgados de Primera Instancia, por lo que por ejemplo en Málaga en vez de dos Juzgado van a conocer de estos procedimientos todos los de Primera Instancia de todos los Partidos Judiciales. Ello conllevará que aproximadamente en el plazo de un año se tenga sentencia desde la presentación de la demanda.


Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
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06.10.2015 ASESÓRESE ANTES DE FIRMAR UNA HIPOTECA. CUIDADO CON LA LETRA PEQUEÑA.

Trucos de los bancos para cobrarle demás por su hipoteca:

Son muchos los trucos que emplean los bancos para rentabilizar al máximo la concesión de créditos, como por ejemplo intereses más altos de lo que pensábamos, cláusulas suelo, la obligación de contratar productos adicionales al préstamo, etc.

Para evitar estas situaciones, conviene conocer cuáles son las acciones más habituales a las que recurren los bancos para que paguemos un ‘extra’ por nuestras hipotecas sin darnos cuenta de que con nuestra firma las hemos aceptado.

Los trucos más habituales

-- La letra pequeña: de los trucos que emplean los bancos para ganar dinero con los contratos hipotecarios, muchos de ellos se encuentran en la letra pequeña. En España, hay una ley que fija el tamaño mínimo de esta tipografía, fijado en un milímetro y medio de alto. Es importante fijarse en ella, ya que si el tamaño es inferior a este, puede que el banco esté incluyendo en ese espacio una condición perjudicial para nosotros.

-- El cálculo de los intereses: el problema que genera éste es que los bancos, suelen emplear 360 días, por lo que el interés diario a aplicar será más alto, y se aplicará durante 365 días.

-- La cláusula suelo: es una cláusula contractual que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca inmobiliaria aunque los intereses ordinarios acordados con el banco estén por debajo o bajen de éste. Es decir, impide, a partir de cierto punto, la bajada de las cuotas de la hipoteca aunque los intereses, en este caso, varíen. El Banco de España y la Ley hipotecaria española declararon esta cláusula abusiva en caso de que apareciera en el contrato y las entidades financieras no avisaran de su presencia.

-- La cláusula de vencimiento anticipado: al producirse un impago esencial, la entidad financiera con la que se ha contratado la hipoteca puede reclamar la totalidad del préstamo hipotecario, aplicando a éste los intereses y comisiones pactadas. El problema radica en qué considera el banco ‘impago esencial’. Para evitar problemas con esta cláusula es importante revisar bien el contrato, ya que algunas entidades consideran que dejar de pagar una, dos o tres cuotas es un impago esencial.

-- El interés de demora: éste se aplica a modo de penalización cuando el cliente no paga las cuotas a tiempo. Al igual que la cláusula de vencimiento anticipado es importante revisar este punto en el contrato, ya que algunas entidades financieras fijan este interés en el 20% en sus hipotecas.

-- El índice IRPH: el 90% de las hipotecas españolas están referenciadas al Euríbor. El 10% restante se divide entre CECA y IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios). Éste último se obtiene a través de la media de las diferentes ofertas del mercado hipotecario que han inscrito los bancos y cajas de ahorro y, por lo general, su valor está por encima del Euríbor. Además, su principal problema es que es más manipulable por parte de los bancos. Por tanto, si se firma una hipoteca en base a este índice, es posible que el banco obligue a pagar entre 100 y 200 € más por ella.

-- El aval: el avalista es aquella persona que responde de la deuda del titular hipotecario en caso de impago. Éste responderá de igual forma que el titular de la hipoteca. Hay algunos contratos que incluyen una cláusula que establece que al avalista, en caso de impago, se le suprimirá el derecho de excusión, que permite oponerse al pago de la fianza cuando el acreedor no haya ejecutado todos los bienes del deudor; la división, que permite que exista más de un avalista, y el orden, que permita enumerar los avalistas para que en caso de impago, el banco les haga abonar el dinero en ese orden y no actúe de forma aleatoria.

-- Cuentas asociadas: algunas hipotecas tienen cuentas asociadas y, por ellas, no cobran comisiones. Sin embargo, debemos vigilar el contrato que nos ofrece la entidad financiera ya que con el paso del tiempo, una cláusula puede facilitar al banco la posibilidad de comenzar a cobrar comisiones por éstas sin posibilidad de cancelación.

-- La imputación de pagos: en caso de tener varios préstamos contratados con la misma entidad financiera y que todos ellos cobren sus recibos en la misma cuenta, en caso de impago, el banco puede destinar nuestro dinero al préstamo que más le convenga. Normalmente éste es el hipotecario. Es importante revisar esta condición, ya que, según la ley, los clientes tenemos el derecho de pactar con nuestro banco qué préstamo queremos pagar antes.

-- Las comisiones: es probable que la entidad financiera nos haga pagar comisiones altas. Para evitar este tipo de cobros, que pueden resultar abusivos, es recomendable pactar con el banco las comisiones que nos van a cobrar antes de la firma del contrato.


Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
Especialistas en Eliminar su cláusula suelo -- T: 952239087 - 629233925.

28.07.2015 GALAN PALMERO ABOGADOS PENALISTAS.

Consejos de su abogado penalista
Ante una detención:
Tiene derecho a nombrar un abogado: llame a un abogado penalista.
Tiene hasta ocho horas para que acuda su abogado particular, en caso contrario le proporcionaran uno de oficio.
Tiene derecho a no declarar en la policía o guardia civil, y declarar, si lo desea, en el juzgado, de hecho esto último es recomendable, por cuanto que su abogado tiene derecho a reunirse con usted después antes de declarar en el juzgado y preparar la comparecencia judicial.

No se intimide por la forma de proceder de los agentes de la autoridad y tenga presente que:
No firme nada sin que antes lo haya visto su abogado y este presente.
No declare sin presencia de su abogado.
Solicite el Habeas Corpus si recibe cualquier tipo de agresión, maltrato físico, amenaza o coacción o si cree que ha sido detenido sin motivo o ilegalmente.
No está obligado a autoinculparse.

Ante una acusación:
Encomiende su defensa a un abogado especialista en derecho penal.
Si le llaman a declara en calidad de imputado, llame a su abogado penalista y que le asista en el interrogatorio, así como en la preparación del mismo.
Localice cualquier documento que le pueda ayudar en su defensa, y apunte los nombres u otros datos para identificar a los testigos.
Una buena defensa implica que su abogado le asista desde el inicio del procedimiento (atestado, diligencias, declaraciones, reconocimiento médico, etc.).

Víctima de un delito:
Persónese como Acusación Particular en el procedimiento, ya que en caso contrario únicamente tendrá en el procedimiento la consideración de perjudicado.
Como Acusación Particular su abogado Penalista podrá solicitar la práctica de diligencias tales como interrogatorios, testificales, periciales, así como solicitar medidas cautelares como privación de libertad, libertad bajo fianza, embargo de bienes, registros...
Localice cualquier documento que le pueda ayudar en su defensa, y apunte los nombres u otros datos para identificar a los testigos.


Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
Más Info: info@galanpalmeroabogados.es T: 952239087 - 629233925.

15.07.2015 ¿CÓMO ELIMINAR EL IRPH EN SU HIPOTECA?

El IRPH en hipotecas, ese gran desconocido –salvo para aquellos que lo sufren - que ha perdido la batalla frente al todopoderoso Euribor, vuelve estar de actualidad a consecuencias de las diferentes sentencias dictadas por los jueces de nuestro país, en los que se declara nulo dicho IRPH y se condena al banco a devolver cantidades indebidamente cobradas a sus clientes. IRPH e hipoteca no son por tanto buenos compañeros de viaje. La última la sentencia del Juzgado de lo Mercantil n. 7 de Barcelona por partida doble anulan está cláusula por abusiva y obligan a devolver las cantidades cobradas demás al hipotecado. Estableciendo la aplicación del Euribor.

Pero empecemos por el principio. Como es sabido, existen diferentes índices de referencia a los que se puede vincular una hipoteca. Es en la escritura de hipoteca donde los bancos –con poca o nula participación de los hipotecados, recogen el interés a aplicar sobre nuestros préstamos. Y ese interés se anuda a su vez a un índice o indicador.

El más conocido por todos es el EURIBOR, pero no debemos olvidar aquellas hipotecas en las que se incluyó otro tipo de índice, el denominado "Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios" (IRPH), que podemos a su vez en tres categorías:

IRPH de cajas
IRPH de bancos
IRPH del Conjunto de Entidades.

En el caso de que IRPH e hipoteca queden ligados, entonces la cuota mensual de la hipoteca subirá o bajará según el citado IRPH suba o baje. Es lo mismo que con el EURIBOR, pero, como decimos, referenciado a otro indicador, con la salvedad, fundamental, de que el IRPH es bastante más perjudicial para el hipotecado que el EURIBOR.

Y para muestra un botón. La evolución del EURIBOR y el IRPH ha sido muy dispar, por cuanto mientras el primero de ellos ha rondado el, 0,18% durante el primer semestre de 2015, el IRPH del Conjunto de Entidades, está en torno al "2,324%". La diferencia a la hora de pagar el recibo de la hipoteca es muy sustancial.

Sin embargo, lo que hace verdaderamente rechazable la unión entre IRPH e hipotecas es que el IRPH de cajas y bancos dejó de publicarse a finales de 2013; concretamente, el último publicado fue en Septiembre de 2013.

Ello unido a la falta de información y transparencia por parte del banco –algo que ya viene siendo habitual- en el momento de suscripción de los préstamos hipotecarios, está conllevando la determinación del IRPH por parte de los Tribunales de Justicia como cláusulas abusivas, en un análisis semejante al efectuado respecto a las denominadas cláusula suelo. Y en consecuencia, se declara su nulidad y su eliminación de la hipoteca con el consiguiente beneficio económico para el hipotecado.

De esta forma, los Tribunales están declarando nulo el IRPH, ordenando su sustitución por el EURIBOR, permitiendo a los consumidores beneficiarse de una interesante rebaja de su hipoteca.

Por ello, desde Galán Palmero Abogados animamos a todos los que padecen esta circunstancia a que revisen sus escrituras y se pongan en contacto con nuestro Despacho sin compromiso, a fin de estudiarle su caso. Ahora mismo con la nueva jurisprudencia es totalmente factible la eliminación del IRPH y sustitución por el Euribor, e incluso en algunas sentencias se ha dictaminado la eliminación directamente de la cláusula de intereses por abusiva.

Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
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25.05.2015 ANULAN UNA MULTA DE TRAFICO POR DEFECTOS EN LA NOTIFICACIÓN.

Muchas veces los ciudadanos reciben directamente el cobro por Vía de Apremio de la AEAT de una multa de tráfico, es decir que no han sido previamente notificados en su domicilio. La actuación de Tráfico es negligente y no intenta notificar al infractor en su domicilio, sino que utiliza directamente la publicación Edictal. El TC se ha pronunciado en contra de esta actuación administrativa.

El Diario Sur de hoy se hace eco del Recurso planteado por nuestro despacho ante el Tribunal Económico-Administrativo de Málaga, en un caso como este.

Nuestro cliente recibió directamente la Vía de Apremio para el cobro de la multa pero no había recibido notificación alguna previa. Por lo que Tráfico publicó directamente la notificación de la multa en vía Edictal. El TEA nos da la razón y anula la multa por esta falta de notificación y por no haber intentando Tráfico notificar en el domicilio del conductor.

El Diario sur se hace hoy eco de esta sentencia mencionando a nuestro despacho.
Anulan una multa porque Tráfico no la notificó de forma personal al conductor

Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
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24.04.2015 NUEVO ÉXITO JUDICIAL DE NUESTRO DESPACHO.

Un juez admite la doctrina europea sobre nulidad de las cláusulas bancarias abusivas sobre intereses de demora. Es un procedimiento en el cual el Juzgado de Primera Instancia n.8 nos ha aceptado nuestra petición de anula completamente la cláusula abusiva de intereses de demora y de esta forma nuestro cliente no ha tenido que abonar cantidad alguna por este concepto.

El Diario sur se hace hoy eco de esta sentencia mencionando a nuestro despacho. Mas información



Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
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09.03.2015 TASAS JUDICIALES, LUZ AL FINAL DEL TUNEL.

La presión social y la lucha de la abogacía, el apoyo de la práctica totalidad de jueces y fiscales y el acuerdo casi total de todos los ciudadanos han permitido ver luz al final del túnel y ha ocasionado la Supresión de las Tasas Judiciales para las personas físicas.

Por fin este obstáculo para que los ciudadanos pudieran acceder a la tutela judicial efectiva ha sido eliminado. Nunca se había legislado coartando esta tutela judicial. El establecer un impuesto para reclamar tus derechos judicialmente supuso un atentando a los administrados y ciudadanos. Gracias a la presión social y al acuerdo de todos los operadores jurídicos contra esta norma ha posibilitado la supresión de esta Tasa.

Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
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19.02.2015 IMPORTANTE RESOLUCION JUDICIAL ELIMINADO TOTALMENTE LOS INTERES DE DEMORA EN UNA EJECUCION DE UN PRESTAMO POR SER UNA CLAUSULA ABUSIVA.

Galan Palmero Abogados, ha obtenido una sentencia innovadora en el mundo judicial de las ejecuciones de préstamos bancarios. Las entidades bancarias, tienen establecido en todos sus préstamos unos intereses de demora en caso de impago que son abusivos, es decir, son superiores a tres veces el interés legal del dinero. En las ejecuciones se moderaban esos intereses y en vez del 18% por ciento o el 25% pactado se reclamaban el 12% (Tres veces el interés legal). La novedad es que si se considera que una cláusula de interés de demora es abusiva, como por ejemplo los intereses señalados, ahora el Juez, puede no atempera, sino anular y dejar sin efectivo la cláusula entera.

Esto es lo que ha resuelto el Juzgado de Instancia n. 8 de Málaga en un procedimiento, de Ejecución de un préstamo bancario de la Caja Rural de Granada, a petición de este Despacho en su Oposición a la Ejecución ha estimado que es abusiva la cláusula de intereses de demora y la ha anulado. Es decir, la entidad bancaria no podrá cobrar nada por este concepto. La Jueza ha aplicado la reciente jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

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12.01.2015 NUEVAS SENTENCIAS QUE GARANTIZAN LA ELIMINACIÓN DE CLAUSULAS SUELO PARA EMPPRESAS Y PERSONAS JURIDICAS.

Desde Galán Palmero Abogados hemos mantenido siempre como criterio la posibilidad jurídica real de eliminar también las "cláusulas suelos" de las hipotecas suscritas por empresas o personas jurídicas. Pues bien, hay nuevas sentencias que inciden en esta posibilidad y donde se resuelve la eliminación de la cláusula suelo.

Es interesante una sentencia de la AP de Huelva donde se define porque es de aplicación la legislación de protección a los consumidores a las empresas y personas físicas.

Y la explicación es que actualmente con el establecimiento obligatorio del MIFID, ya no se distingue entre consumidor final o no; sino entre cliente profesional o cliente no profesional. Todo ello mediante la modificación introducida por la ley 10/2014

Y la base esta en la consideración de la práctica totalidad de empresas y personas jurídicas como clientes "no profesionales". La ley del Mercado de Valores establece que son clientes profesionales los siguientes.

  • Las entidades financieras y demás personas jurídicas que para poder operar en los mercados financieros hayan de ser autorizadas o reguladas por Estados, sean o no miembros de la Unión Europea.
  • Los Estados y Administraciones regionales, los organismos públicos que gestionen la deuda pública, los bancos centrales y organismos internacionales y supranacionales, como el Banco Mundial, el Fondo Monetario Internacional, el Banco Central Europeo, el Banco Europeo de Inversiones y otros de naturaleza similar.
  • Los empresarios que individualmente reúnan, al menos, dos de las siguientes condiciones:
    - que el total de las partidas del activo sea igual o superior a 20 millones de euros;
    - que el importe de su cifra anual de negocios sea igual o superior a 40 millones de euros;
    - que sus recursos propios sean iguales o superiores a 2 millones de euros.
  • Los inversores institucionales que, no incluidos en la letra a) tengan como actividad habitual invertir en valores u otros instrumentos financieros. Quedarán incluidas en este apartado, en particular, las entidades de capital riesgo y sus sociedades gestoras.
  • Los demás clientes que lo soliciten con carácter previo, y renuncien de forma expresa a su tratamiento como clientes minoristas.

Por tanto a partir de esta definición a la empresa o persona jurídica le sería de aplicación la defensa del consumidor final y la exigencia de no abusividad y de transparencia de la cláusula suelo.

Puede consultar en este Despacho sin compromiso, y con primera consulta gratuita. info@galanpalmeroabogados.es – 629233925-952239087 - www.galanpalmeroabogados.es

04.12.2014 NUEVAS PERSPECTIVAS PARA LOS EJECUTADOS HIPOTECARIOS TRAS LA REFORMA DEL ART. 695 DE LA LEC. PRIMERAS RESOLUCIONES JUDICIALES SUSPENDIENDO UNA SUBASTA JUDICIAL HASTA QUE SE RESUELVA EL RECURSO DE APELACIÓN.

Tras la sentencia de TEJ el Gobierno español se vio obligado a modificar el art. 695.4 de la LEC. En el mes de septiembre de 2014 se publicó en el BOP la modificación de este artículo, pues aunque parezca increíble hasta entonces en España si un ciudadano se oponía a la ejecución hipotecaria ejecutada por un Banco, si perdía dicha Oposición no podría interponer Recurso de Apelación ante una instancia judicial superior la Audiencia Provincial. Sin embargo si era el ciudadano el que ganaba dicho procedimiento de Oposición a la Ejecución hipotecaria, el Banco si tenía derecho a recurrir a la Audiencia Provincial.

Aprobada esta modificación, en todas las ejecuciones hipotecarias donde se hubiera rechazado la Oposición se podría Apelar. Pues bien este despacho en base a la aplicación de esta modificación legal en un procedimiento de Ejecución Hipotecaria del Banco Popular, presentó dicho Recurso de Apelación.

Se planteaba el siguiente problema, que como siempre este Gobierno había dejado sin resolver para favorecer a las entidades bancarias en contra de los ciudadanos hipotecados. Que legalmente el Recurso de Apelación no suspende las ejecuciones. Es decir, que aunque se interpusiera el Recurso la subasta del inmueble se celebraría de igual forma. Por lo tanto, parco consuelo para el hipotecado.

Sin embargo, este despacho solicitó la suspensión de la Subasta ante el Juzgado de Primera Instancia n.15, basándose en el gravísimo perjuicio y la falta de tutela que tendría nuestro representado hipotecado si se subasta su inmueble antes de resolverse el Recurso, el Banco Popular se opuso, pero finalmente el Juzgado ha resulto en una resolución contra las pretensiones del Banco confirmando la suspensión de la subasta hasta que se resuelva el R. de Apelación.

Efectivamente la resolución judicial se hace eco de nuestro argumento y señala: “que el art. 567 de la Lec en sede de ejecución señala que “interpuesto el recurso ordinario si el ejecutado acredita que la resolución le produce un daño de difícil reparación podrá solicitar la suspensión prestando caución suficiente”. Y señala que carece de sentido realizar la subasta porque “siendo la subasta el acto procesal determinante de la realización forzosa de la finca hipotecada respecto del ejecutado, carece de sentido celebrar tal acto cuando no hay certeza judicial, DADO EL RECURSO INTERPUESTO en cuanto a la cantidad debida por principal, ni por intereses remuneratorios, ni de demora realmente devengados y debidos.

Por lo tanto, se puede frenar una subasta hasta en tanto la AP resuelve el recurso de Apelación. Y ello abre algunas esperazas a los ejecutados. Primero que no perderán su vivienda o su inmueble de forma tan rápida como ahora. Segundo, que ya los bancos serán más sensibles a aceptar otras formulas de resolución de este conflicto como es la dación en pago, fraccionamiento de pagos, etc. Pues van a tener durante algunos años paralizada la subasta de este inmueble.

Francisco J. Galán Palmero. Abogado.
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29.09.2014 EL 8 DE OCTUBRE TERMINA EL PLAZO PARA PRESENTAR RECURSO DE APELACION CONTRA EL AUTO DESESTIMATORIO DE LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS.

El pasado 6 de septiembre de 2014 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, de medidas urgentes en materia concursal, que entró en vigor al día siguiente desde su publicación, que a su vez ha introducido reformas en el ámbito de las ejecuciones hipotecarias.

Concretamente, dicho texto legal, en su disposición final tercera, reforma el art. 695.4 LEC, estableciendo la posibilidad de que el deudor hipotecario pueda recurrir el auto denegatorio de la oposición a la ejecución hipotecaria cuando la misma se base en la existencia de cláusulas abusivas.

Además, en su disposición transitoria cuarta abre un régimen transitorio para formular recursos de apelación, al establecer que en los procedimientos de ejecución en curso a la entrada en vigor de dicho real decreto-ley en los que se hubiere dictado ya el auto desestimatorio basado en la existencia de cláusulas abusivas, la parte ejecutada dispondrá de un plazo preclusivo de un mes para formular recurso de apelación basado en la existencia de las referidas cláusulas abusivas. Dicho plazo se computará desde el día siguiente a la entrada en vigor de este real decreto-ley.

La referida reforma es fruto de la sentencia del TJUE de 17 de julio de 2014, que consideraba que el hecho de que el deudor no pudiera recurrir los autos desestimatorios de la ejecución cuando se basaba en la existencia de cláusulas abusivas era contrario a la normativa comunitaria.

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25.07.2014 El TRIBUNAL DE LA UE CONSIDERA ABUSIVA LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA REALIZADA POR EL GOBIERNO, POR FAVORECER A LOS BANCOS.

Después de la Sentencia del Tribunal de la UE del año 2013 considerando abusiva la Ley Hipotecaria española, el Gobierno realizó una reforma de dicha Ley par adaptarse a dicha sentencia. Sin Embargo la reforma realizada ha sido considerada también Abusiva por el alto Tribunal Europeo pues favorece a los Bancos en contra de los consumidores y ciudadanos.



La sección Tercera de la AP de Castellón resolvió el 2 de abril elevar al alto Tribunal europeo una cuestión en la Oposición a la Ejecución de una Hipoteca. Actualmente si el consumidor realiza una Oposición a la Ejecución Hipotecario por haber cláusulas abusivas en la Hipoteca, si la resolución del Juez es contrario al ciudadano, este no puede recurrir en Apelación esta decisión del Juez. Es decir, si el Juez dice que no hay abusividad se termina el pleito y sigue la Ejecución Hipotecaria. Sin embargo según el art. 695 de la Ley E Civil, si el Juez estima que hay cláusulas abusivas el Banco si puede recurrir en Apelación a la Audiencia Provincial.



En definitiva otro abuso y legislación a favor de los Bancos y en contra de los ciudadanos. El TSJ del Pais Valenciano, ya ha dictaminado que es necesaria una reforma de la Ley de Enjuiciamiento civil, por esta circunstancia. Siempre el legislador, legisla a favor de los bancos. Y es el Tribunal Europeo el que tiene que decir que la legislación española no se ajusta a la Directiva de Protección de los Consumidores de la Unión Europea, que no es nueva que fíjense data del año 1993.

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17.07.2014 ¿AÚN TIENE CLAUSULA SUELO EN SU HIPOTECA? ELIMINELA

Los miles de afectados por las cláusula suelo de las hipotecas, tienen la oportunidad de ELIMINAR dicha cláusula mediante la interposición de la correspondiente demanda judicial. Esta cláusulas están incluidas de manera encubierta y poco clara.

Pero no es recomendable instar una demanda colectiva por cuanto la anulación de la cláusula suelo va a depender del análisis y valoración relativo a la información concreta y especifica que el Banco ha facilitado a cada cliente respecto a la expresada cláusula de su hipoteca, lo que implica que solo será anulada si en ese caso concreto, el Tribunal determina que dicha información ha sido insuficiente y que el cliente desconocía la trascendencia de dicha cláusula.

El cliente ha de acudir a los Tribunales con todas las posibilidades de éxito por haberse enterado de la existencia y del funcionamiento de la cláusula suelo, no en el momento de firmar su hipoteca, sino en el momento en que el Banco comenzó a cobrarle el sobreprecio, sobre el tipo de interés más el diferencial pactado. Por ello es el momento de anular la citada cláusula suelo. Pero nuestro despacho no sólo plantea esta cuestión como antes se ha indicado sino que también acumulada a la demanda de nulidad de cláusula suelo se plante la demanda de reclamación de las cantidades cobradas de más. Es decir, no sólo se elimina la cláusula para el futuro con el ahorro que ello supone, y la disminución en la cuota hipotecaria a pagar, sino lo que es también importante sino que solicitamos la devolución de las cantidades cobradas de más por aplicación de estas cláusula.

¿CÓMO ELIMINAR LA CLAUSULA SUELO DE SU HIPOTECA?

De igual modo, queremos detenernos en un aspecto que suele preocupar a los afectados. Nos referimos a la devolución de las cantidades ya satisfechas. En este sentido, interesa destacar que con esta sentencia, el Tribunal lo único que hace es cerrar la puerta a las devoluciones de dinero nulidades automáticas. Lo único que tienen que hacer los afectados es acudir a los Tribunales para interponer una demanda individual solicitando la anulación de la cláusula suelo, así como la devolución de las cantidades abonadas.

Es más, lo que ha hecho el Tribunal Supremo con tal pronunciamiento es poner sobre la mesa las pautas para llevar a cabo la reclamación, marcarnos una hoja de ruta en la que se arbitre la interposición de demandas individuales como la única vía que tienen los afectados por la cláusula suelo para conseguir la nulidad de la misma y la devolución de las cantidades indebidamente pagadas.

Esto es exactamente lo que haremos, eliminar la cláusula suelo y solicitar la devolución de las cantidades abonadas indebidamente. Además ya hay sentencias firmes en este sentido por parte de distintas Audiencias Provinciales entre ellas las de Málaga. POR LO TANTO LA GARANTÍA DE ÉXITO ES TOTAL

Pídanos cita sin compromiso debe traernos copia de la escritura de hipoteca y un cuadro de amortización del préstamo le calculamos sin compromiso cuanto se reduciría su cuota hipotecaria mensualmente y que cantidad le tendrían que devolver por lo cobrado demás.

Para cualquier consulta www.galanpalmeroabogados.es
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25.06.2014 PROBLEMÁTICA DE LA CLAUSULA SUELO DEL BANCO POPULAR

Ante el repudio social a las prácticas bancarias de falta de transparencia y aplicación de la cláusula suelo, y ante la gran cantidad de demandas interpuestas por los hipotecados, los bancos han iniciado diversas actuaciones a fin de nuevamente "confundir" a estas personas.

Una actuación que ha iniciado el Banco Popular consiste en llamar a los clientes con cláusula suelo y ofrecerles un pacto perjudicial. Le estas ofreciendo anular la cláusula suelo por dos o tres años solamente. Pero a cambio de ello te exigen el compromiso que no vas a reclamar nunca por esta cláusula suelo al Banco. Es decir no te eliminan la cláusula suelo y encima te "amarran " para que no puedas demandarles.

Ninguna entidad está eliminado las cláusulas suelo con negociación, a todas hay que demandarles judicialmente.

Los miles de afectados por las cláusula suelo de las hipotecas, tienen la oportunidad de ELIMINAR dicha cláusula mediante la interposición de la correspondiente demanda judicial. Esta cláusulas están incluidas de manera encubierta y poco clara.

Pero no es recomendable instar una demanda colectiva por cuanto la anulación de la cláusula suelo va a depender del análisis y valoración relativo a la información concreta y especifica que el Banco ha facilitado a cada cliente respecto a la expresada cláusula de su hipoteca, lo que implica que solo será anulada si en ese caso concreto, el Tribunal determina que dicha información ha sido insuficiente y que el cliente desconocía la trascendencia de dicha cláusula.

El cliente puede acudir a los Tribunales con todas las posibilidades de éxito, si se considera engañado por el Banco, por haberse enterado de la existencia y del funcionamiento de la cláusula suelo, no en el momento de firmar su hipoteca, sino en el momento en que el Banco comenzó a cobrarle el sobreprecio, sobre el tipo de interés más el diferencial pactado. Por ello es el momento de anular la citada cláusula suelo. Pero nuestro despacho no sólo plantea esta cuestión como antes se ha indicado sino que también acumulada a la demanda de nulidad de cláusula suelo se plante la demanda de reclamación de las cantidades cobradas de más. Es decir, no sólo se elimina la cláusula para el futuro con el ahorro que ello supone, y la disminución en la cuota hipotecaria a pagar, sino lo que es también importante sino que solicitamos la devolución de las cantidades cobradas de más por aplicación de estas cláusula.

Por ello, ha llegado el momento de anular la cláusula suelo de su crédito hipotecario y disfrutar de ese dinero extra que le pertenece a usted y no a la entidad financiera.

De igual modo, queremos detenernos en un aspecto que suele preocupar a los afectados, y que creemos que tal vez no ha sido tratado adecuadamente en algunos medios. Nos referimos a la devolución de las cantidades ya satisfechas. En este sentido, interesa destacar que con esta sentencia, el Tribunal lo único que hace es cerrar la puerta a las devoluciones de dinero nulidades automáticas. Lo único que tienen que hacer los afectados es acudir a los Tribunales para interponer una demanda individual solicitando la anulación de la cláusula suelo, así como la devolución de las cantidades abonadas.

Es más, lo que ha hecho el Tribunal Supremo con tal pronunciamiento es poner sobre la mesa las pautas para llevar a cabo la reclamación, marcarnos una hoja de ruta en la que se arbitre la interposición de demandas individuales como la única vía que tienen los afectados por la cláusula suelo para conseguir la nulidad de la misma y la devolución de las cantidades indebidamente pagadas.

Esto es exactamente lo que haremos, eliminar la cláusula suelo y solicitar la devolución de las cantidades abonadas indebidamente. Además ya hay sentencias firmes en este sentido por parte de distintas Audiencias Provinciales entre ellas las de Málaga. Por lo que la garantía de éxito, es total.

Pídanos cita sin compromiso debe traernos copia de la escritura de hipoteca y un cuadro de amortización del préstamo le calculamos sin compromiso cuanto se reduciría su cuota hipotecaria mensualmente y que cantidad le tendrían que devolver por lo cobrado demás.

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22.05.2014 SI HAY PERDIDAS EN UNA COMPRAVENTA NO HAY OBLIGACIÓN DE PAGAR PLUSVALIA SEGÚN SENTENCIA DEL TSJC

Todo aquel que ha realizado una venta de vivienda en estos tiempos de crisis económica se ha encontrado con dos circunstancias. En primer lugar que ha tenido que vender la vivienda por un precio inferior a lo que le costo, es decir ha tenido pérdidas. Sin embargo, el Ayuntamiento correspondiente la liquidado el Impuesto de Plusvalía aplicando las tablas que tienen establecidas y cobrando este impuesto aún en casos de pérdidas.

Esta situación injusta también se ha producido por ejemplo en aquellas personas que han sido ejecutadas hipotecariamente y ha perdido su vivienda a través de una subasta judicial. Es decir, que aún después de perder su vivienda en subasta han visto como el Ayuntamiento de turno les ha liquidado el Impuesto sobre Plusvalía.

Sin embargo ya se puede luchar en los tribunales contra este abuso. Y hay sentencia firme del TSJC que determina que es ilegal el cobro de la Plusvalía por parte de un ayuntamiento cuando en la venta el contribuyente ha perdido dinero.

El Impuesto de Plusvalía esta establecido en el ar. 107.1 de la ley de Haciendas Locales, y parte del supuesto de que en toda compraventa ha habido un incremento del valor del inmueble. Concepto erróneo y no cierto como se ha visto en estos periodos de crisis.

La Sentencia establece que cuando un constribuyente acredite que no ha existido en términos económicos reales incremento de valor o beneficio en la compraventa no se producirá el presupuesto de hecho del art. 104.1 LHL reguladora del Impuesto de Plusvalía. Y por lo tanto no la podrá liquidar el Ayuntamiento correspondiente.

En definitiva, En caso de Pérdidas en una compraventa no hay obligación legal de pagar el Impuesto de Plusvalía según esta sentencia firme.

Para cualquier consulta sobre este tema se pueden poner en contacto con
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29.04.2014 ¿SE PUEDEN ANULAR CLAUSULAS SUELO DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS DE EMPERSAS?

La Sentencia del TS de 9 de mayo de 2013 referente a la nulidad de cláusulas suelo hacía referencia a préstamos hipotecarios solicitados para la adquisición de vivienda habitual por personas físicas. Hay muchas consultas e interpretaciones en relación si las en las hipotecas realizadas por personas jurídicas también es posible anular esta cláusula suelo por abusividad.

Mientras muchos operadores jurídicos tienen dudas por la posibilidad de no ser aceptada esta petición al no considerar consumidores a las personas jurídicas; existe ya jurisprudencia y sentencias que muy al contrario ratifican la posibilidad de eliminar las cláusulas suelo en las hipotecas de personas jurídicas. Así se establece en una sentencia reciente del Juzgado de lo Mercantil de Murcia y en las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Cáceres y Córdoba.

En la Sentencia de la AP de Cáceres de 3 de junio de 2013 se sometía a su estudio el caso siguiente: Varias personas físicas y una sociedad limitada solicitaron una hipoteca a Liberbank. Solicitaron la anulación de una cláusula suelo en este préstamo hipotecario del 4,25%. S estimó su pretensión en primera instancia. La entidad bancaria recurrió a la AP.

Esta no estimó el recurso y anuló la cláusula suelo incluso para la sociedad limitada. Señaló la Audiencia que la cláusula suelo es una condición general de la contratación impuesta por el empresario. Y ello es así porque la cláusula suelo se incluye en el contrato por el Banco sin que venga impuesta por ninguna norma. No es una cláusula fruto del consenso, no se puede negociar con la entidad bancaria. La impone el empresario (el Banco). Se impone en una pluralidad de contratos.

Una vez analizado esto determina que la cláusula suelo es nula de pleno derecho porque.

-Se inserta con un techo aparentando reciprocidad.
-No se hacen simulaciones de escenarios diversos.
-Se ubican entre una abrumadora cantidad de datos que las enmascaran.

Por lo tanto al igual que en los préstamos de personas físicas en los de personas jurídicas se pueden anular la cláusula suelo.

Francisco J. Galán Palmero. Abogado. www.galanpalmeroabogados.es
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01.04.2014 NUEVAS PERSPECTIVAS EN LOS PROCEDIMIENTOS DE CLAUSULA SUELO TRAS LA SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA.

La primera perspectiva tras la confirmación por parte de la AP de Málaga de la Sentencia del Juzgado de lo Mercantil n. 2 de Málaga, por la cual se dictaminaba que una Cláusula suelo es nula de pleno derecho y se condenaba a la entidad bancaria a devolver las cantidades pagadas demás, es que ya no hay duda en la eficacia de la vía judicial para anular estas cláusulas y recuperar el dinero que pertenece a los hipotecados.

Se establece claramente que estas cláusulas son abusivas porque el consumidor debe tener un conocimiento exacto e información al respecto sobre lo que firma con el banco. Y eso es porque este tipo de cláusula convierte un préstamo que el consumidor considera como de interés variables en uno de interés fijo mínimo. De forma que el consumidor no se podrá beneficiar de las bajadas del tipo de interés de referencia.

Otro aspecto importante para determinar lo abusivo de la cláusula suelo es el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos en abstractos. Es decir no hay correspondencia entre el establecimiento de una cláusula suelo y la no existencia de una cláusula techo o la existencia de una cláusula techo con evidente desproporción en contra del consumidor. Por ello todas y absolutamente todas las cláusulas suelo son nulas de Pleno Derecho por abusivas. Hay entidades bancarias que directamente no tienen cláusula techo y otras que teniendo una cláusula suelo del 3 ó 4 por ciento tienen un techo del 10 u once por ciento. En definitiva esto demuestra la "mala fé" de las entidades bancarias al establecer este tipo de cláusulas.

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